上海市城市房屋拆迁补偿安置方式和标准

补偿安置方式和标准

??１．拆迁居住房屋有哪些补偿安置方式？主要有两种补偿安置方式：一是市场价补偿安置，即按照被拆除房屋的房地产市场评估价，给予被拆迁人或被拆迁房屋承租人货币补偿或者与货币补偿金额同等价值的产权房屋；二是异地产权房屋安置，即符合条件的被拆迁人或被拆迁房屋承租人以原房屋建筑面积为基础，在“拆一还一”的基础上，再增加地段级差面积，在应安置面积内不结算差价。

??２．拆迁居住房屋时，市场价补偿安置标准如何确定？由于本市被拆除房屋大部分属于旧式里弄和简屋，房屋陈旧，结构较差，户均面积较小，评估价偏低，相当一部分被拆迁居民得到的补偿安置款可能低于原来的补偿安置水平，为了保持新老政策的连续性，既保障补偿安置水平不下降，又使补偿安置标准简单清晰，设置了最低补偿单价标准，并增加了价格补贴。因此，居住房屋市场价补偿安置标准的基本公式为：

??货币补偿金额＝（市场单价＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。

??上述公式中，“市场单价”，为房地产市场的评估单价，评估单价不足最低补偿单价标准的，以最低补偿单价标准计算；“最低补偿单价标准”，为被拆除房屋同区域已购公房交易的平均单价。“价格补贴”，评估单价不足最低补偿单价标准的，按最低补偿单价标准的一定比例（不低于２０％）确定；评估单价高于最低补偿单价标准的，按高出部分与最低补偿单价标准差额的一定比例（不低于２０％）确定。

??３．拆迁私有住房时，如何对所有人、承租人补偿安置？

　　（１）被拆除房屋为未出租和按市场方式出租的私有住房的，所有人补偿款的计算公式为：

??货币补偿金额＝（市场单价＋价格补贴）×１００％×被拆除房屋的建筑面积按市场方式出租的私有住房承租人不作为直接补偿安置对象，原租赁关系由所有人和承租人协商解除；不能协商解除的，拆迁人只能对所有人实行产权调换，调换的房屋由原承租人承租，租赁关系继续保持。

??（２）被拆除房屋为老出租私房（包括落政代为经租房屋）的，给所有人补偿款不设最低补偿单价标准，也无价格补贴。计算公式为：

??货币补偿金额＝评估单价×１００％×被拆除房屋的建筑面积承租人补偿款的计算公式为：货币补偿金额＝（市场单价×８０％＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积４．拆迁公有住房时，如何对所有人、承租人补偿安置？（１）所有人选择产权调换的，承租人由所有人负责安置。所有人补偿款的计算公式为：

??货币补偿金额＝（市场单价＋价格补贴）×１００％×被拆除房屋的建筑面积（２）所有人选择货币补偿的，原有租赁关系终止。给所有人补偿款不设最低补偿单价标准，也无价格补贴。计算公式为：

??货币补偿金额＝评估单价×２０％×被拆除房屋的建筑面积承租人补偿款的计算公式为：货币补偿金额＝（市场单价×８０％＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积５．拆迁房管部门代理经租的宗教团体住房时，如何对所有人、承租人补偿安置？

??对所有人补偿款不设最低补偿单价标准，也无价格补贴。计算公式为：

??货币补偿金额＝评估单价×１００％×被拆除房屋的建筑面积，对承租人补偿款的计算公式为：货币补偿金额＝（市场单价×８０％＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积６．拆迁房管部门依法代管的住房时，如何对所有人、承租人补偿安置？

??对所有人补偿款不设最低补偿单价标准，也无价格补贴。计算公式为：

??货币补偿金额＝评估单价×１００％×被拆除房屋的建筑面积对承租人补偿款的计算公式为：货币补偿金额＝（市场单价×８０％＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积７．拆迁居住房屋时，异地产权房屋调换安置标准如何确定？

??从本市实际情况看，在实施市场价补偿安置方式时，可能还有一部分居住在旧里、简屋及不成套房屋中且居住面积较小、收入较低的居民难以用货币补偿款购买到满足其基本居住需求的房屋。为了保持新老政策的连贯性和平稳过渡，需要对这部分家庭（具体适用对象由区、县政府规定）实行异地产权房屋调换的安置方式，其标准以被拆除房屋的建筑面积为依据，按一定的百分率增加安置面积。具体比例见下表：

??注：（１）房屋地段等级由市房地资源局划定；（２）应安置面积的最低标准及被拆除房屋在五、六类地段增加安置面积的标准，由被拆迁房屋所在地的区、县人民政府制定；（３）安置房屋的建筑面积如超过应安置面积的部分，被拆迁人、房屋承租人应按照安置房屋的房地产市场价支付房价款；（４）安置房屋在一、二、三类地段，以及被拆除房屋和安置房屋均在四类地段的，不适用本补偿安置方式；（５）廉租对象和孤老、孤残、孤幼等特殊困难家庭优先适用本补偿安置方式，并可以适当减免超过应安置面积部分的房价款。

??８．拆迁居住房屋时，被拆迁人或承租人的临时过渡期如何确定？

??拆迁居住房屋以期房调换的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人在拆迁补偿安置协议中，根据建设情况约定过渡期，并遵守过渡期的约定。过渡期内，由被拆迁人、房屋承租人自行安排住处。

??９．拆迁居住房屋时，被拆迁人或承租人的搬家补助费等费用由谁确定？

??拆迁人应当向居住房屋的被拆迁人、承租人支付搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费，并自过渡期逾期之月起增加临时安置补助费。

??１．拆迁非居住房屋实行怎样的补偿安置方式？拆迁非居住房屋的，被拆迁人可以选择货币补偿，或者实行与货币补偿同等价值的产权房屋调换。但拆迁用于非公益事业房屋附属物的，不作产权调换，只能由拆迁人给予货币补偿。

??２．拆迁非居住房屋时，货币补偿金额如何确定？非居住房屋的货币补偿金额应当根据被拆除房屋的房地产市场价确定，不适用最低补偿单价标准和价格补贴。

??（１）拆除未出租非居住房屋所有人的补偿款为：货币补偿金额＝被拆除房屋的市场评估价×１００％。（２）拆除公有出租非居住房屋所有人的补偿款为：货币补偿金额＝被拆除房屋的市场评估价×２０％；承租人的补偿款为：货币补偿金额＝市场评估价×８０％。（３）拆除房管部门代管的非居住房屋所有人的补偿款为：货币补偿金额＝被拆除房屋的市场评估价×１００％；承租人的补偿款为：货币补偿金额＝市场评估价×８０％。（４）拆除房管部门代理经租的宗教团体所有非居住房屋所有人的补偿款为：货币补偿金额＝被拆除房屋的市场评估价×１００％；承租人的补偿款为：货币补偿金额＝市场评估价×８０％。３．拆迁非居住房屋时，拆迁人还应当向被拆迁人、承租人补偿哪些费用？

??拆迁非居住房屋时，拆迁人还应当补偿被拆迁人或者房屋承租人下列费用：（１）按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用；（２）无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用；（３）因拆迁造成的停产、停业的适当补偿。

??４．拆除违章建筑和临时建筑如何补偿？拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当的补偿。同时，被拆迁人接到停止建设通知后，继续进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分，不予补偿。(来源http://www.jdfd.gov.cn/view_0.aspx?cid=214&id=55）