国家统计局70城口径（新建商品住宅）：深圳涨幅超50%，是70个大中城市里最高的。
第三方平台/更广样本口径（含二手房）：河北廊坊同比涨幅约103%，常被列为当年“涨得最快的城市”。
另外，当年南京、苏州、合肥、厦门因行情火热被称为“楼市四小龙”，合肥二手房涨幅也一度非常突出。
国家想救经济，于是猛放水、猛刺激；
老百姓看到房价涨，又一窝蜂冲进去；
最后形成“越涨越买、越买越涨”的循环。
整个过程像什么？
像一个本来火苗不大的房市：
政策先往里面倒汽油
银行再开水龙头放钱
最后全民情绪一起点燃
然后火就压不住了。
第一层：国家把买房门槛大幅降低
当时经济不太行，很多城市房子卖不动，库存巨大。
于是开始“救楼市”：
首付降低
利率下降
税费减免
鼓励买房
鼓励农民工进城买房
等于以前：
买房 = 很难
后来变成：
咬咬牙就能上车
大量原本买不起、或者犹豫的人，突然都能买了。
需求一下被放大。
第二层：银行开始疯狂放钱
这才是真正的大招。
当时钱特别便宜：
降息
降准
房贷容易批
银行拼命放贷款
很多人发现：
贷款利息 4%-5%
房价一年涨 20%-30%
那大家的第一反应就是：
“不借钱买房不是亏了吗？”
于是全民开始加杠杆。
本来只能买100万房子的，
硬上150万、200万。
整个市场购买力被贷款强行放大。
第三层：棚改货币化，相当于“国家发钱买房”
这是2016最容易被低估的东西。
以前拆迁：
拆你房 → 给你安置房
后来变成：
拆你房 → 直接给现金
很多三四线城市的人突然手里多了：
几十万
上百万
然后这些钱大量流入商品房市场。
于是原本库存堆成山的小城市：
突然开始疯涨
因为购买力是被政策硬塞进去的。
第四层：大家开始相信“房价永远涨”
这是最可怕的阶段。
因为房价一涨：
身边人赚钱了
中介天天喊涨
开发商抢地王
新闻天天报道楼市火爆
普通人就会产生一种感觉：
“现在不买，以后更买不起。”
于是：
本来买一套的想买第二套
本来观望的人开始抢房
本来没需求的人也开始投资
最后市场进入：
越涨 → 越多人买
越多人买 → 涨得更快
预期开始自我强化。
为什么2016年特别猛？
因为那一年：
政策刺激
+ 银行放水
+ 棚改送钱
+ 全民追涨
几乎同时发生了。
这几个东西单独出现都能涨，
一起出现，就变成全国性暴涨。
本质上是什么？
本质就是：
用房地产当“经济发动机”。
短期确实有效：
GDP上来了
地方财政好了
开发商赚钱
银行赚钱
老百姓感觉财富上涨
但代价也很大：
居民杠杆暴涨
房价脱离收入
财富过度集中到房地产
后面需求被提前透支
所以后来才会进入：
去杠杆
房住不炒
房地产降温
因为前面那波冲得太猛了。
